¿Qué son las tasas de capitalización o cap rate?
Las tasas de capitalización o cap rate en las inversiones inmobiliarias son un indicador clave utilizado por los inversionistas para medir la rentabilidad de un activo. También conocidas como «Cap rate» (del inglés Capitalization Rate), expresan la relación entre el Ingreso Neto Operativo (INO) y el valor comercial de una propiedad.
👉 Fórmula de la tasa de capitalización
Tasa de capitalización = (Ingreso Neto Operativo) / (Valor comercial del activo)
Dado que es una razón, la tasa de capitalización suele expresarse en términos porcentuales y si bien es posible calcularla para cualquier tipo de activo que genere un ingreso, este indicador es utilizado principalmente para evaluar activos inmobiliarios.
Origen del cap rate en las inversiones inmobiliarias
Las tasas de capitalización tienen su origen en la valoración de proyectos de inversión y es utilizada como indicador de rentabilidad. Es así que podemos encontrar gran similitud entre la forma de calcular la tasa de capitalización y la fórmula de cálculo del Yield de un proyecto de inversión o incluso de una acción. En este punto es importante anotar que la principal diferencia entre el Yield y las tasas de capitalización es que en el Yield se consideran los costos de inversión y de financiamiento mientras que en la tasa de capitalización o Capitalization rate (Cap rate) se tiene en cuenta el Ingreso Neto Operativo. Si quieres conocer en detalle acerca del Ingreso Neto Operativo puedes consultar nuestro blog en el que abordamos este tema dando clic aquí.
Ahora que conocemos el origen de los Cap rates podemos entender su utilidad en el mundo de las inversiones inmobiliarias y es que este indicador nos permitirá decidir cuál inversión inmobiliaria tiene un mayor retorno, para aclarar aún más este concepto veamos el siguiente ejemplo.
Ejemplo práctico de tasas de capitalización
Supongamos que un inversionista está considerando diversificar su portafolio ingresando al sector de los bienes raíces, en este punto el inversor ha identificado dos opciones:
La primera opción consiste en comprar un apartamento dentro de un nuevo complejo para rentarlo, se espera que el proyecto sea entregado en el siguiente año. Supongamos también que el complejo está cerca de su actual vivienda por lo que el inversor tiene cierta noción respecto a los precios de alquiler.
La segunda opción de inversión es adquirir un local comercial que ha visto en el centro comercial que suele frecuentar, el actual propietario del local lo tiene arrendado a una reconocida tienda la cual cuenta con un contrato vigente que se vence en dos años. Si el inversor toma está opción sabe que tiene el ingreso de la renta asegurado desde el momento en el que ejecute el negocio y por lo menos hasta los dos años siguientes.
Frente a este escenario el inversor debería considerar diversos aspectos como su perfil de riesgo, la necesidad de caja en el corto plazo, los tiempos de comercialización para alquiler de las propiedades, la liquidez de cada activo, entre otros. Si quieres conocer más acerca de estas variables en el proceso de toma de decisiones de inversión inmobiliaria te invitamos a visitar nuestro blog.
Como puedes ver hay más variables a tener en cuenta, más allá de la rentabilidad, pero para nuestro ejemplo vamos a suponer que el inversor tomará la decisión únicamente considerando la mayor rentabilidad posible. Aquí es donde es necesario calcular la tasa de capitalización o Cap rate:
Para esto necesitamos conocer el valor comercial de los activos y el Ingreso Neto Operativo. Supongamos que el inversor puede adquirir cada uno de los activos por $500.000.000, que la renta mensual del apartamento si estuviera disponible hoy sería de $2.500.000, que la renta mensual del local contractualmente es de $3.000.000 y adicionalmente vamos a suponer que los gastos de operación serán del 10% del ingreso bruto para los dos activos. Según está información el inversor estará en la capacidad de conocer cuál es el Cap rate para cada opción de inversión, veámoslo:
Primero, recordemos la ecuación que nos permite calcular el Cap rate:
Ahora bien, calculemos el Ingreso Neto Operativo para cada caso, con la siguiente fórmula: (Conoce todo lo que necesitas saber del INO aquí)
Ingreso Neto Operativo (INO) = Ingreso bruto anual – Costos y gastos operacionales anuales
Para cada oportunidad de inversión tenemos que:
Cada inversión podemos proceder a calcular el Cap rate de la siguiente manera:
Este cálculo demuestra cómo las tasas de capitalización o cap rate en las inversiones inmobiliarias permiten al inversor comparar rentabilidades y tomar decisiones mejor informadas.
Importancia del cap rate en decisiones de inversión
Como hemos visto en el ejemplo anterior, el inversor podrá escoger entre invertir en el apartamento y obtener una rentabilidad anual del 5.4% o invertir en el local comercial y obtener una rentabilidad del 6.48%. Si todas las demás variables de inversión fueran iguales seguramente el inversor racional escogería el local comercial y desecharía la opción de comprar el apartamento.
Aquí es donde radica la importancia de conocer el Cap rate y es que este indicador nos permitirá conocer la rentabilidad del activo y por ende podremos tomar una mejor decisión de inversión.
Sin embargo, las tasas de capitalización o cap rate en las inversiones inmobiliarias no deben usarse de forma aislada. Factores como liquidez, valorización, riesgo de vacancia o tiempo estimado para la estabilización de los ingresos también influyen significativamente.
Consideraciones más allá del cap rate
Veamos algunos escenarios posibles que complejizan el proceso de elección de una inversión. Para esto planteemos las siguientes preguntas:
¿El inversor está dispuesto a esperar a que el apartamento sea entregado dentro de un año o prefiere que la inversión empiece a rentar desde el momento de adquirir el activo?
¿El inversor ha considerado la valorización de cada uno de los activos? ¿Espera que se valorice más rápidamente el apartamento o el local?
¿Una vez se venza el contrato del local comercial podrá rentarlo nuevamente en 1 mes o se tardará un año? ¿El apartamento se rentará en un mes o tendrá que esperar 6 meses para encontrar un inquilino?
Si el inversor se llegará a enfrentar a una situación en la que requiera liquidez inmediata ¿Podrá vender más fácilmente y con menor pérdida el apartamento o el local comercial?
Responder las anteriores preguntas nos permiten identificar nuevas variables que los inversores deben considerar al momento de realizar una inversión y cómo podemos ver estas decisiones van más allá de la tasa de capitalización.
En conclusión, las tasas de capitalización o cap rate en las inversiones inmobiliarias son solo una pieza del rompecabezas.
¿Qué se considera una buena tasa de capitalización?
En este punto te preguntarás, ¿Cuál es una buena tasa de capitalización? Pues la respuesta está directamente vinculada a la pregunta ¿Qué tipo de inversor eres? Si tienes un perfil conservador y estás dispuesto a sacrificar utilidades con tal de mantener un ingreso periódico seguramente te sentirás más cómodo con Cap rates bajos. Si por el contrario estás dispuesto a asumir riesgos elevados con tal de obtener una mayor rentabilidad podrás optar por activos con Cap rates más elevados.
Usar el cap rate para valorar un activo inmobiliario
Además de evaluar rentabilidad, las tasas de capitalización o cap rate en las inversiones inmobiliarias sirven para estimar el precio justo de una propiedad. Si se conoce el INO y la rentabilidad esperada, se puede despejar la fórmula para calcular el valor comercial objetivo.
Supongamos que estamos ante una situación de compra de un activo inmobiliario y el vendedor está abierto a recibir una oferta de nuestra parte para adquirir el inmueble. En este caso el inversor se preguntará cuanto está dispuesto a pagar y aquí es donde el Cap rate se vuelve un gran aliado.
Si el inversor tiene claro cuál es el valor de renta actual del activo y cuál es su rentabilidad mínima esperada por la compra del inmueble (Cap rate esperado) podrá despejar la fórmula de la tasa de capitalización para encontrar el valor del mercado, veámoslo:
Si partimos de la fórmula vista anteriormente, tenemos que:
Si despejamos la variable Valor comercial del activo que es la incógnita en nuestro caso, obtendremos que:
Y en este punto solo nos queda reemplazar los valores de la renta y la tasa de capitalización para saber cuál debería ser la oferta máxima a hacer por la compra del activo.
Conclusión: el cap rate como herramienta clave de análisis
Las tasas de capitalización o cap rate en las inversiones inmobiliarias son esenciales para evaluar la rentabilidad de un activo, pero deben complementarse con otras variables para tomar decisiones sólidas. Considerar únicamente el cap rate sin analizar riesgos, tiempos de comercialización y liquidez puede llevar a elecciones poco acertadas.
