Introducción
La pandemia de COVID-19 alteró drásticamente el panorama económico global, afectando la valoración de activos y forzando una revisión profunda en la gestión patrimonial. Este artículo analiza cómo ha evolucionado el avalúo inmobiliario post-COVID, qué nuevas herramientas y metodologías han surgido, y qué pueden hacer los profesionales para fortalecer carteras frente a riesgos futuros.
1. El impacto de la pandemia en el valor de los inmuebles
La irrupción del COVID-19 trajo consigo una reconfiguración de la demanda inmobiliaria. El teletrabajo, la relocalización de empresas y la mayor valoración de espacios abiertos alteraron las preferencias de usuarios y, por ende, los precios.
En Latinoamérica, por ejemplo:
“Entre 2020 y 2022, los valores de oficinas en zonas prime de CDMX cayeron hasta un 25%, mientras que los suburbanos residenciales subieron un 18%.” — Colliers LATAM Report, 2023
Factores clave:
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Caída de rentas en sectores comerciales.
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Aumento del valor percibido de propiedades logísticas.
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Auge del multifamily como activo refugio.
Conclusión práctica: Ya no basta con extrapolar precios históricos. Es necesario incorporar variables de comportamiento pospandémico en los avalúos actuales.
2. Adaptación de metodologías de avalúo post-COVID
Los modelos tradicionales como el Enfoque Comparativo o el Flujo de Caja Descontado (DCF) se han tenido que adaptar ante datos distorsionados y mercados menos líquidos.
Cambios metodológicos relevantes:
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DCF ajustado por escenarios: Inclusión de sensibilidades ante vacancias prolongadas o cambios en tasas de descuento.
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Mayor peso del análisis cualitativo: Factores como adaptabilidad del inmueble, ubicación con resiliencia sanitaria y facilidad para reconversión.
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Uso de datos alternativos: Comportamiento digital de usuarios, tráfico peatonal medido por sensores, etc.
“El avalúo ya no puede ser una foto; debe ser una película con múltiples desenlaces.” — CBRE Latin America, 2023
3. Riesgos emergentes en la gestión de activos
Los riesgos han dejado de ser solo financieros. Hoy se consideran tres grandes grupos:
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Sanitarios: Obsolescencia de inmuebles sin ventilación o sin protocolos de bioseguridad.
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Climáticos: Mayor escrutinio sobre huella de carbono y eficiencia energética.
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Regulatorios: Normativas sanitarias, zonificación flexible, tributación diferenciada.
Caso real:
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Fondo XYZ en Perú tuvo que devaluar 12% su cartera por no cumplir nuevos estándares ESG exigidos por inversionistas europeos.
4. El rol de la tecnología en avalúos y asset management
El uso de PropTech, inteligencia artificial y Big Data ha dejado de ser opcional:
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Plataformas como Reonomy o CrediValora permiten obtener comparables en tiempo real.
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Modelos AVM (Automated Valuation Models) integran datos no tradicionales: movilidad urbana, comportamiento digital, etc.
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Drones e IoT facilitan inspecciones remotas y monitoreo en tiempo real del estado físico.
“La digitalización no reemplaza al valuador, pero lo potencia.” — RICS LATAM 2024
5. Buenas prácticas para la revalorización de activos
Frente a carteras afectadas, la revalorización exige una combinación de precisión técnica y estrategia comercial.
Pasos recomendados:
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Revisión periódica (trimestral/semestral) con ajustes por incertidumbre.
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Inclusión de escenarios múltiples (optimista, base, pesimista).
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Benchmarking sectorial: Compararse con activos similares y ver tendencias.
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Validación cruzada: DCF vs comparables vs retorno por alquiler.
6. Cambios estructurales en la gestión patrimonial
La gestión post-pandemia es ahora más proactiva y resiliente:
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Diversificación geográfica y funcional (no solo por tipo de activo).
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Inclusión de criterios ESG como variable de retención de valor.
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Gestión dinámica de portafolios, con rebalanceo trimestral.
Caso: Un REIT en Colombia transformó parte de su parque comercial en coworkings flexibles, recuperando 11% de su NOI en dos años.
7. Tendencias 2025 en avalúo inmobiliario
Entre las principales proyecciones para 2025 se destacan:
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Valorización del sector logístico y data centers.
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Repunte del Build to Rent (BtR) y multifamily en mercados urbanos.
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Estabilidad del sector salud (clínicas, laboratorios).
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Revalorización de suelos rurales con vocación renovable (solar/eólico).
Conclusión: Prepararse para las futuras crisis
El COVID-19 fue una llamada de atención: los avalúos deben integrar flexibilidad, tecnología y pensamiento estratégico. No se trata de anticipar la próxima pandemia, sino de diseñar sistemas de gestión patrimonial capaces de adaptarse con rapidez.
Recomendaciones finales:
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Establecer protocolos de valuación por escenarios.
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Integrar PropTech a los procesos.
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Asegurar cumplimiento ESG desde el origen del activo.
“Las carteras más resilientes serán las más informadas, diversificadas y adaptables.”
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