Los fondos inmobiliarios gestionan activos de alto valor que requieren mediciones precisas y objetivas. Los avalúos para fondos inmobiliarios en Colombia no son solo una buena práctica: en muchos casos son un requisito para cumplir normas contables, regulatorias y proteger a los inversionistas. En este artículo explicamos por qué confiar en avalúos profesionales es imprescindible para la gestión, el gobierno corporativo y la transparencia de tu fondo.
Cumplimiento regulatorio: una obligación, no una sugerencia
La normativa colombiana que regula los fondos de inversión colectiva y los fondos inmobiliarios establece reglas claras sobre la valoración de activos y la revelación de la información financiera del fondo. La Superintendencia Financiera y decretos aplicables (por ejemplo los contenidos en el Decreto 2555 y reglas relacionadas) definen criterios de valoración y obligaciones para las sociedades administradoras. Contar con avalúos profesionales ayuda a que el fondo cumpla con estas exigencias y a evitar sanciones o cuestionamientos por parte de reguladores.
Exactitud contable y revelación a valor razonable
La valoración adecuada de los inmuebles es central para registrar el patrimonio del fondo y para la presentación de estados financieros a valor razonable. Avalúos realizados por peritos profesionales garantizan que las cifras que aparecen en los estados y en los informes para inversionistas reflejen el valor real de los activos, lo cual es vital para el cálculo del valor de la unidad del fondo y la toma de decisiones de inversión.
Independencia, objetividad y profesionalidad
Las normas exigen que los avalúos cumplan criterios de objetividad, independencia y suficiencia de la información. Utilizar valuadores registrados y con experiencia en instrumentos inmobiliarios evita conflictos de interés y aumenta la fiabilidad de los resultados. Esto protege tanto a la sociedad administradora como a los inversionistas frente a valoraciones sesgadas o inadecuadas.
Transparencia y confianza para inversionistas
Un avalúo profesional y bien documentado mejora la transparencia del fondo: los inversionistas reciben informes claros sobre cómo se llegó al valor de cada activo, qué supuestos se usaron y cuáles son los riesgos asociados. Esta transparencia facilita la captación de recursos y reduce el costo de capital al fortalecer la confianza en la gestión del fondo.
Gestión de riesgos y toma de decisiones
Los avalúos profesionales permiten identificar riesgos (obsolescencia, vacancia, deterioro del mercado local, pasivos latentes) y cuantificarlos. Con valores precisos se pueden ejecutar estrategias de mitigación: revalorizar portafolios, ajustar reservas, definir estrategias de desinversión o rediseñar planes de mantenimiento y rehabilitación. En resumen: mejor valuación = mejor gestión del riesgo.
Frecuencia y metodología: buenas prácticas
- Periodicidad: La regulación y el reglamento interno del fondo suelen establecer frecuencia mínima para valuar (periódica y/o ante eventos relevantes). Además, para fines contables algunos fondos requieren valoraciones a cierre de periodo o auditorías externas.
- Metodologías aceptadas: enfoque de mercado, enfoque de costo y enfoque de ingresos (capitalización de rentas / DCF). La elección depende del tipo de activo y del propósito del avalúo.
- Documentación: informe técnico completo, fuentes de datos, comparables, supuestos macro y micro, y la firma del avaluador responsable.
¿Qué riesgos existen si no se contrata un avalúo profesional?
- Subvaloración o sobrevaloración del patrimonio → decisiones erradas de inversión/redención.
- Incumplimiento de reglas contables o de la Superintendencia → sanciones o ajustes forzosos.
- Pérdida de confianza de inversionistas e intermediarios financieros.
- Dificultad para obtener financiamiento garantizado por inmuebles con valores reconocidos.
FAQ (Preguntas frecuentes)
¿Los avalúos son obligatorios para todos los fondos inmobiliarios en Colombia?
Depende del tipo de fondo y del reglamento que lo rija; sin embargo, la regulación de fondos y las mejores prácticas contables exigen valoración y revelación de inversiones, por lo que en la práctica los avalúos profesionales son necesarios.
¿Cada cuánto tiempo debe hacerse un avalúo?
La periodicidad la define el reglamento del fondo y las normas contables aplicables; además, se recomienda realizar avalúos ante eventos de mercado relevantes o cambios importantes en el activo.
¿Qué diferencia hay entre un avalúo técnico y una evaluación interna?
Un avalúo técnico es realizado por un avaluador independiente y registrado, con metodologías formales y documentación verificable; una evaluación interna puede carecer de independencia y estándares técnicos necesarios para efectos regulatorios y de auditoría.
Cómo Tinsa by Accumin apoya a los fondos inmobiliarios
En Tinsa by Accumin ofrecemos avalúos diseñados para los requerimientos específicos de fondos inmobiliarios: valuadores con experiencia en portafolios institucionales, metodologías robustas y reportes adaptados para fines regulatorios, contables y de inversión. Nuestras entregas incluyen: informe técnico completo, análisis de sensibilidad y recomendaciones para gestión de activos.
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