En un mercado cada vez más integrado y exigente, los fondos inmobiliarios deben preparar estados financieros que reflejen el valor real de sus activos de forma consistente y transparente. Los avalúos para fondos inmobiliarios NIIF son la herramienta técnica que permite cumplir los requisitos de medición, revelación y control que exigen las Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF). En este artículo explicamos el marco normativo aplicable, las técnicas de valoración más utilizadas, las obligaciones de divulgación y las buenas prácticas para gestores e inversionistas.
¿Qué dicen las NIIF sobre la medición del valor?
La NIIF 13 (Medición del Valor Razonable) establece la definición y el marco para medir el valor razonable en las entidades que reportan bajo NIIF: define el concepto, la jerarquía de inputs (niveles 1–3) y exige transparencia en métodos y supuestos.
Para propiedades específicamente mantenidas para obtener rentas o plusvalía, la NIC/NIIF 40 (Propiedades de Inversión) permite dos modelos de medición: el modelo de costo (con pruebas por deterioro) o el modelo de valor razonable (con cambios reconocidos en resultados). La elección influye directamente en cómo se preparan los avalúos y las revelaciones posteriores.
Aplicación práctica en fondos inmobiliarios
Los fondos inmobiliarios típicamente optan por medir activos a valor razonable cuando su modelo de negocio apunta a la venta o revalorización frecuente, o cuando los inversionistas requieren información a valor de mercado. Para cumplir NIIF, el avalúo debe:
- Estar elaborado con técnicas de valoración justificadas y documentadas.
- Incluir supuestos clave (tasas de descuento, vacancia, flujos proyectados) y su sensibilidad.
- Clasificar inputs según la jerarquía de valor razonable (observable vs no observable).
Los ejemplos de estados financieros ilustrativos y las guías prácticas para fondos muestran que los métodos más empleados incluyen comparables de mercado, flujos de caja descontados (DCF) y, en menor medida, enfoques de costo ajustado, siempre documentando supuestos y juicios profesionales.
Técnicas de valoración más usadas en fondos inmobiliarios
- Enfoque de mercado (comparables): basado en transacciones recientes de activos similares en la misma área — útil para activos con mercado activo.
- Enfoque de ingresos (DCF): proyecta flujos de caja futuros y los descuenta a una tasa que refleje riesgo y condiciones de mercado — preferido para activos generadores de renta.
- Enfoque de costo: calcula el costo de reposición menos depreciación; se usa con menos frecuencia para propiedades de inversión excepto cuando faltan datos de mercado.
La selección del método debe justificarse en función de la disponibilidad de datos y la naturaleza del activo; muchas valuaciones combinan métodos para validar resultados.
Buenas prácticas para gestores y valuadores
- Nombrar valuadores independientes y certificados con experiencia en NIIF.
- Documentar claramente los modelos, fuentes de datos, fechas de corte, y supuestos (vacancia, renta, CAP rate, tasas de descuento).
- Actualizar avalúos con periodicidad adecuada: al menos anual o cuando exista indicio de cambio significativo en el mercado.
- Revelaciones completas en notas: políticas de valoración, jerarquía de valor razonable y análisis de sensibilidad deben estar en los estados financieros.
- Cumplir la regulación local: en Colombia, la Superintendencia Financiera y otros entes reguladores emiten guías y requisitos sobre avalúos y presentación de información que deben ser respetados por entidades vigiladas.
Caso breve
Un fondo que posee un edificio de oficinas en Bogotá puede emplear:
- DCF como valor principal (por ser activo generador de renta), usando tasas de descuento basadas en riesgo país y sector.
- Comparables locales como control cruzado para verificar consistencia.
- Un informe que muestre sensibilidad del valor a variaciones de ±100 pb en la tasa de descuento y ±5% en la ocupación.
Este enfoque cumple la NIIF 13 al explicar métodos y jerarquía de inputs y la NIC 40 si se eligió medir a valor razonable.
Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Por qué un fondo debe usar avalúos bajo NIIF y no un avalúo comercial estándar?
Los avalúos bajo NIIF requieren documentación y revelaciones específicas para estados financieros (definición de valor razonable, jerarquía de inputs y sensibilidad), lo que genera mayor transparencia para inversionistas y reguladores.
¿Con qué frecuencia se deben actualizar los avalúos?
Mínimo anual; sin embargo, si hay eventos de mercado significativos o cambios en el activo (venta inminente, deterioro del mercado), se debe revaluar con mayor frecuencia.
¿Qué información debe incluir el informe de avalúo para NIIF?
Fecha de valuación, metodología, supuestos clave, clasificación en la jerarquía de valor razonable, y análisis de sensibilidad.
Los avalúos para fondos inmobiliarios NIIF son indispensables para garantizar que los estados financieros reflejen el valor real de los activos, facilitar la toma de decisiones y asegurar cumplimiento regulatorio. La correcta aplicación de NIIF (IFRS 13, NIC 40) junto con técnicas de valoración robustas y documentación transparente protege a gestores, inversionistas y reguladores.
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