En un contexto de tasas de interés elevadas y desaceleración de nuevos lanzamientos, el mercado inmobiliario colombiano enfrenta retos pero también abre espacios para modelos innovadores de negocio. La vivienda multifamily —complejos de apartamentos desarrollados y gestionados profesionalmente, orientados al arrendamiento— asoma como una opción sólida de mediano y largo plazo, capaz de capitalizar las tendencias demográficas, macroeconómicas y de consumo actuales.
1. ¿Qué es la vivienda multifamily y cómo nació?
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Origen: Surgió en EE. UU. en 1939 como un producto de renta residencial gestionado por expertos, financiado por fondos especializados.
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Definición: Conjunto de unidades residenciales independientes, operadas bajo una misma administración y con amenidades compartidas (salas comunales, gimnasios, coworking, espacios verdes, etc.).
2. Factores que impulsan el multifamily en Colombia
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Déficit habitacional y urbanización acelerada
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Más de 1,5 millones de viviendas faltantes y migración continua hacia metrópolis como Bogotá y Medellín generan demanda de soluciones de arriendo flexibles.
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Demografía y cambio en composición familiar
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Crece la población joven, profesionales solteros o con familias pequeñas que prefieren arrendar espacios bien ubicados y con servicios integrados.
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Entorno macroeconómico
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PIB proyectado de +3,2 % para 2025 y expectativa de reducción de tasas hipotecarias en hasta 1 p.p. en los próximos tres años, lo que aliviará la financiación de proyectos y la capacidad de pago de los inquilinos.
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Vacancia en descenso pero aún atractiva
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Aunque la vacancia global ha bajado, la baja oferta de multifamily tradicional deja una ventana para nuevos desarrollos con tasas de ocupación superiores al 90 % desde el primer año.
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3. Beneficios y ventajas de invertir en multifamily
| Beneficio | Descripción |
|---|---|
| Flujos de caja estables | Ingresos recurrentes por múltiples unidades, reduciendo el riesgo de vacancia total y diversificando el ingreso. |
| Gestión profesional | Administración centralizada optimiza costos de operación, mantenimiento y mercadeo de las unidades. |
| Economías de escala | Construcción, seguros y servicios compartidos abaratan el costo por unidad frente a proyectos unifamiliares. |
| Alta demanda de arrendamiento | Preferencia de jóvenes y profesionales por flexibilidad; amenidades (piscina, gimnasio, coworking) elevan la retención de inquilinos. |
| Valorización acelerada | Bienes con oferta limitada de multifamily suelen revalorizarse más rápido, impulsados por la preferencia por arrendamiento de calidad. |
| Incentivos fiscales y verdes | Proyectos con certificaciones EDGE o LEED pueden acceder a beneficios especiales y atraer inquilinos dispuestos a pagar una prima por eficiencia. |
4. Mercado y cifras clave (1S 2024)
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26 nuevos edificios, sumando 5 027 unidades, cifra histórica para el segmento multifamily en Colombia.
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Ocupación promedio: 90,9 % en proyectos estabilizados.
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Arriendo promedio ponderado: 0,279 UF/m², reflejo de la solidez de la demanda urbana.
5. Pasos para capitalizar la oportunidad
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Selección de ubicación
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Estratos 4 y 5 en corredores de alta rotación: Bogotá (Chapinero, Usaquén) y Medellín (Laureles, Envigado).
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Diseño de producto
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Unidades de 1–2 ambientes, con estacionamiento y amenidades adaptadas al estilo de vida (cowork spaces, zonas verdes, fitness).
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Alianzas estratégicas
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Fondos de inversión y socimis locales e internacionales para acceder a financiamiento estructurado.
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Gestión integral
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Contratar operadores profesionales de multifamily que garanticen métricas de ocupación y rotación óptimas.
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6. Conclusión
La vivienda multifamily emerge como vehículo de inversión robusto en Colombia: combina resiliencia ante ciclos económicos, demanda creciente de arriendo de calidad y eficiencia operativa. Superando los desafíos de capital y confianza actuales, quienes apuesten ahora por este modelo podrán asegurar ingresos recurrentes, valorización acelerada y un portafolio diversificado enfocado en las nuevas dinámicas urbanas.
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